优客工场在美递交招股书：累计融资金额超50亿，2019前三季度亏损同比扩大112%

美国时间12月11日，国内联合办公运营商优客工场向美国SEC公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市。优客工场股票代码为"UK"，主要承销商为海通国际、华兴资本、The Core Securities、Prime Number Capital、CRICSecurities。

IPO前，毛大庆持股为35.27%，为公司最大股东，AMBITIOUS WORLD LIMITED持股为8.56%，Starry Shore Company Limited持股为5.31%。

2019前三季度营收8.75亿，亏损同比扩大112%

优客工场在招股书中还披露，优客工场2017年净营收为1.674亿元人民币，2018年净营收为4.485亿元人民币，同比增长167.9%。在截至2018年9月30日的9个月时间里，净营收为2.822亿元人民币，2019年同期为8.746亿元人民币，同比增长209.9%。

具体营收构成上，来自办公空间会员服务的营收2017年为1.545亿元人民币，2018年为3.944亿元人民币，同比增长155.2%。在截至2018年9月30日的9个月时间里，来自办公空间会员服务的营收为2.654亿元人民币，2019年同期为4.196亿元人民币，同比增长58.1%。

来自营销和品牌服务的营收2017年为零，2018年为0.246亿元人民币。在截至2018年9月30日的9个月时间里，来自营销和品牌服务的营收为85.5万元人民币，2019年同期为4.035亿元人民币。

净亏损方面，优客工场2017年净亏损为3.729亿元人民币，2018年净亏损为4.452亿元人民币，同比增长19.4%。在截至2018年9月30日的9个月时间里，优客工场净亏损为2.709亿元人民币，而2019年同期为5.728亿元人民币，同比增长111.4%。

2017年，优客工场归属于普通股股东的基本和摊薄每股净亏损为2.92元人民币，2018年为4.74元人民币。2018年前9个月为2.87元人民币，2019年同期为5.80元人民币。

截至2017年12月31日，优客工场经营的共享办公空间有66处，到2018年12月31日增加至162处，到2019年9月30日增加至171处。会员数量2017年12月31日为101100家，2018年12月31日为252000家，2019年9月30日为609600家。

累计融资金额超50亿元，加速并购扩张

优客工场是目前中国联合办公领域的独角兽企业，由曾任万科高级副总裁的毛大庆于2015年4月创立。投资方包括红杉资本、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等。

优客工场主要业务包括以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出这三大板块。目标客户主要为初创企业、自由职业者和中大型企业分支机构。

成立以来，优客工场获得多次融资。在成立仅仅不到一周后，优客工场获得了红杉、创新工场等1000万人民币的天使轮融资，四个月后又获得2亿元A轮融资。2015年到2017年，优客工场每年都获得了4轮融资。2019年4月，星牌集团旗下龙熙地产对优客工场追加投资逾2亿人民币。

据艾媒咨询发布的《优客工场：独角兽扩张快，“二房东”摘帽难》显示，截至2019年4月，优客工场获得接近20轮融资，融资金额超50亿元。

2018年1月-10月，优客工场先后并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo、Workingdom、爱特众创空间、方糖小镇等6家联合办公企业，以及专注于城市更新的新型设计服务公司大观建筑设计和智能化办公平台火箭科技。其中，Workingdom和方糖小镇来自上海，无界空间来自北京，Wedo来自深圳，体现出一定的地域性。

受WeWork阴影冲击，优客工场机遇与挑战并存

最近一年多，共享办公领域降温明显，此次优客工场冲刺IPO背后，最大的风险则来自WeWork上市搁浅，市值从470亿美元跌落到不足百亿美元，最终被软银接盘，WeWork创始人出局。WeWork泡沫的破灭，不仅自身上市折戟，也降低了市场对整个共享办公行业的信心，共享办公行业融资进一步变难。

可见，在共享办公领域这条赛道上，优客工场还有较长的路要跑。艾媒咨询分析师认为，未来优客工场发展机遇与挑战并存。

面临的机遇

1. 联合办公空间具备需求刚性，市场空间巨大

数据显示，2018年中国市场主体数量1.1亿，其中中小企业数量超过7000万，它们对办公空间存在大量需求。当前，企业主不仅需要智能化的科技硬实力提高办公效率，同时也需要高颜值高品质的办公环境优化员工办公体验，与此同时还要以更低的成本去抵御由宏观经济不确定性带来的经营风险。在这种成本降级、体验升级的大趋势下，联合办公空间以更能解决用户痛点、满足用户需求的模式对传统商业地产进行升级替代，并逐渐呈现出刚性的特征。虽然市场空间巨大，但中国市场整体渗透率还较低，对独角兽优客工场而言，发展前景广阔。

2. 资源整合能力强，规模效应凸显

优客工场创始人毛大庆出身于地产行业，多年的行业资源优势和市场嗅觉，使优客工场在政府拿地、写字楼租赁等方面占据优势。一方面，对仍处在发展初期的联合办公行业而言，强大的资源整合能力会形成一种壁垒，不仅能够提升新进入者的门槛，还可以凭借自身规模吸引更多资源，不断强化规模效应。另一方面，增值服务作为联合办公的重要盈利点，需要企业打通上下游产业，做好客户需的产业对接，从而构建企业服务的生态体系最终实现盈利，对企业的资源整合能力有较高要求。优客工场凭借较强的资源整合能力发展成为行业独角兽，随着行业盈利模式不断完善，强资源整合能力有助于其在激烈的竞争中获得更大胜算。

3. 社群生态不断完善，多元盈利模式可期

近年来，优客工场重点布局社群生态，大量引进企业服务商，覆盖SaaS、工商财税法、人才社保、薪酬招聘、小微企业金融服务、资产证券化服务、智能出行、办公健康、共享服务设施等九个领域，并利用线上平台实现会员与服务商的对接。社群生态的不断完善，有利于发挥平台的聚合效应，为优客工场发展多元盈利模式奠定了基础。

面临的挑战

1. 缺乏稳定现金流，严重依赖资本

联合办公本质上是对传统商业地产商业模式的升级变革，其价值主张是以低廉和灵活的价格为企业提供办公场所。这种灵活的商业模式虽然能满足企业降本增效的需求，但对其自身而言，却会造成现金流不稳定的弊端。尤其在发展初期，品牌的运营以及规模的扩张都需要投入大量的资本，但多数联合办公品牌自身造血能力不强，严重依赖外部资本，一旦失去外部支撑，而内部现金流又无保障，资金链极有可能出现断裂，平台将面临倒闭的困境。

2. 扩张步伐太快，运营能力难匹配

截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间。聚集了近15,000家企业，拥有数十万全球会员。虽然规模的快速扩张有利于加速行业洗牌并提升进入者壁垒，但对品牌自身而言，也产生了较大的负面作用。首先，规模的快速扩张是品牌为快速抢占市场采取的竞争手段，而非匹配实际的市场需求，因此空置率问题突出，增加了品牌的租金成本;其次，行业整体处在发展初期阶段，运营及管理等还处在探索中前进的状态，急剧扩张的规模对品牌的运营管理能力施加较多压力;再者，规模快速扩张后的结果导致空间供给增加，在同质化较为严重的阶段，会造成恶性的价格战。

3. 地产商纷纷入局，行业竞争加剧

当前，房地产市场步入存量价值创造时代，运营和资本的竞争日趋激烈，联合办公作为一种轻资产管理模式越来越受到房地产开发商的重视。近两年，多家地产企业开始涉足联合办公领域，如SOHO中国、龙湖地产、凯德集团、佳兆业、华润置地等，纷纷推出联合办公品牌。相较于优客工场这类初创品牌而言，传统地产企业在成本控制、资金实力、以及对国内政策和市场的数据程度方面较联合办公初创品牌有着明显优势，它们的入局会加剧行业的竞争。

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