房地产营销总经理：采访了很多人，但看不到好的计划

  以下文章来自齐商八盲张先生最近，我采访了一位项目负责人和总经理及人力资源部。

从简历来看，我在2家品牌房地产企业品牌营销工作了8年，参与了5个项目，其中2个是完整的参与者。

让我对这位面试官充满期待。

在整个沟通过程中，我不断地寻找突破口，让他展现自我，以免因为一些日常无聊的问题而错失闪光点。采访持续了大约40分钟，我和他沟通了30分钟。在这30分钟里，我没有发现任何创意点，项目价值推广行动，访谈后的独家价值点，我们三个人在面试后互相交流。

我的评价：脚踏实地，安全感强，执行力好，但没有创造力，思维不活跃，没有价值包装和能力，对短暂的信息反应迟钝，不适合做决定。在

之后，我们陷入了沉默。大约3-5秒后，总经理问我，为什么在看到这么多计划后，没有适合我们的计划？

我沉默了三秒钟，然后回答说：“现在在北京，计划生存的土壤已经很小了。”

我可以清楚地感受到总经理和人力资源部的反馈，这是一种怀疑和无奈，而我又悲伤又悲伤。

大学毕业后，我很高兴进入一家品牌房地产企业。我从房地产顾问开始，一年半后晋升为市场总监，两年半后晋升为市场经理。

  工作五年后，当我离开工作岗位时，当时的领导告诉我，在营销战略渠道上，只有策划才更让我担心。

那时候，我深深地意识到，如果市场营销中存在金字塔，那么计划就必须放在首位。如果我想成长，我想练习计划。

在接下来的几年里，我继续尝试新的营销方法，增加跨境营销案例研究，并不断尝试反馈项目的效果。大约一年后，我能亲身感受到变化。感觉就像电影《少林三十六计》，对每个房间的基本功都了如指掌。

从计划的角度来看，营销中的“业务”可能是最直接、最容易理解的。

随着房地产业的发展和消费者的升级，我自然认为规划应该是一条价值越来越高的路线，或者说是越来越多的人才。然而，近年来，我深刻地认识到，策划人才的短缺已经到了可怕的绝境。至少，北京很少有优秀的项目策略。（同时，我也承认北京市场上有很多大神，所以我只关注项目主要政策和策划总监的层面）

找出原因：策划、渠道、销售、内控（综合管理、客户服务、销售和支出……）在这些营销路线上，只有策划必须提前付款，效果难以评估。

渠道和销售的费用主要是员工工资和佣金，属于刚性支出和结果性支出；内控和市场没什么好说的，基本上花的钱也不多。

所以当涉及到钱的时候，就变得很清楚了。从2008年到2016年底，北京房地产保持了3年左右的完整周期，这一周期不到8个月。

在这段时间内，无论是开发商还是消费者，都预计会出现短期波动，但总体上是向上的。同时，也有很多好的产品。包括但不限于商务户型、户型、配置标准、服务标准等一系列升级。

从客户需求方面来看，它不仅满足了舒适性的需求，而且在健康、节能和精神层面上达到了产品匹配的新水平。可以说，当时的从业者很开心。从业者对很多项目都会有期待，而这种期待其实也是行业的希望。然而，经过70/90、限制竞争、收集杠杆等一系列措施后，利润降至最大。与此同时，北京以相似的产品、相似的配置和限价进入了“全在阳光下”的时代。

或者更准确地说，只要限价低，位置好，房子就可以做成任何东西。

在整个行业环境发生变化后，化学循环